di Antonio Passanese Negli anni Novanta comprare casa era ancora, per molti, un sogno raggiungibile. Oggi, con l’inflazione che ha gonfiato...
di Antonio Passanese
Negli anni Novanta comprare casa era ancora, per molti, un sogno raggiungibile. Oggi, con l’inflazione che ha gonfiato i prezzi e il mercato immobiliare sempre più competitivo, quel sogno rischia di allontanarsi. Per capire come sono cambiati realmente i costi, il valore del mattone e il potere d’acquisto delle famiglie, abbiamo intervistato Tommaso Birignani, agente immobiliare dal 1994 e con oltre un trentennio di esperienza sul territorio. Un confronto tra passato e presente che fotografa una trasformazione profonda, tra mutui, prezzi al metro quadro e nuove difficoltà.
Birignani, quanto costava in media una casa negli anni Novanta a Firenze e quanto costa oggi? "Il ’taglio’ più venduto in quegli anni era il quattro vani (2 camere, sala, cucina) e in media il costo si aggirava tra i 260 e i 320 milioni di lire. Eravamo sui 3 milioni e mezzo al metro quadro. Le zone più ricercate erano quelle semi centrali. In altre aree, come Santa Croce, Oltrarno, San Lorenzo, le case si trovavano a prezzi molto più bassi perché erano considerati rioni più popolari, con soluzioni anguste, prive di luce, senza balconi, con scale ripide e, in molti casi, servizi igienici carenti. Oggi, oltre al fatto che è impossibile trovare un appartamento in centro, bisogna mettere in conto almeno 300mila euro per acquistarne uno, e neanche tanto grande. Con l’euro c’è stata una conversione totale dei prezzi".
In termini di potere d’acquisto, quanto incidevano gli stipendi sul costo di una casa allora e quanto incidono oggi? "Lo stipendio medio, trent’anni fa, era tra il milione e mezzo e i due milioni di lire, oggi è di 1.600 euro. Ma il potere di acquisto era maggiore perché minore era l’inflazione. Insomma, negli anni Novanta potevi permetterti di comperare una casa, pagando un modesto mutuo, e vivere dignitosamente con quello che ti restava. Ora è impossibile. E infatti molte famiglie fanno fatica ad arrivare a fine mese se hanno un mutuo ’sulle spalle’".
Quali erano le zone più richieste negli anni ’90 e come è cambiata la geografia del mercato immobiliare? "Trent’anni fa, come d’altronde oggi, le zone preferite dai fiorentini erano Campo di Marte, Coverciano, Libertà, Statuto, Savonarola e tutta la parte sud, perché c’era una densità abitativa inferiore e non c’erano concentrazioni di palazzine di edilizia economica e popolare. L’area da San Jacopino a Novoli, Brozzi e Quaracchi, ricordo che era difficilissima da piazzare. Nessuno ci si voleva trasferire perché era vista come l’estrema periferia dotata peraltro di pochi servizi. Da una decina di anni la città si è molto compattata e le cose son cambiate".
Quanto hanno influito l’inflazione, l’ euro e il rialzo dei tassi sui prezzi degli immobili negli ultimi anni? "L’euro rilanciò l’acquisto di immobili. Ricordo che si passò da 3mila transazioni l’anno a oltre 6mila, con una considerevole impennata dei prezzi. Poi con la crisi del 2007 ci fu un arretramento del 30% sui valori. Bisognerà attendere fino al 2018 per la ripresa, che però ha avuto una battuta d’arresto nel periodo del Covid per conoscere una nuova impennata dal 2021. E questo lo si deve soprattutto al turismo, ai grandi investitori e agli affitti brevi".
Infine Birignani, oggi possiamo parlare di ’bolla immobiliare’ a Firenze? "Non parlerei di bolla, i segnali che ci arrivano dicono il contrario. La cosiddetta bolla si ha quando c’è un eccesso di compravendite, e dato che c’è pochissima offerta riscontriamo piuttosto un rallentamento, una flessione, iniziata nelle zone della prima periferia e che potrebbe arrivare fino al centro".