Casa, nel 2023 all'asta in Toscana 476 immobili al mese

Firenze, 11 marzo 2024 –Sono state 5.713 aste in Toscana lo scorso anno, il 6,48 per cento del totale nazionale. La regione scende di un posto così, rispetto allo scorso anno, nella graduatoria pubblicata nel report aste realizzato dal centro studi Astasy Analytics di Npls Resolutions, con il patrocinio dell'associazione Tsei, tavolo di studio sulle esecuzioni italiane. Al primo posto si conferma la Lombardia, seguita dalla Sicilia, quindi Lazio, Campania e appunto Toscana, con una media di 476 aste al mese.

Tra le province toscane, è prima Firenze, con 1.079 aste, seguita da Pistoia, con 909, e Pisa, con 891 aste, Pisa, insieme a Pistoia e Grosseto, registrano anche la maggiore incidenza per residente.

«Il 2023 – si legge nel report - è stato un anno essenzialmente di ‘passaggio’, contraddistinto dal proseguo delle operazioni di smaltimento delle aste pregresse e dall’avvio delle prime procedure, esecutive e concorsuali, secondo le disposizioni dei nuovi codici. Si dovrà attendere il 2024 per iniziare a registrare gli effetti delle riforme normative in quanto solo per i pignoramenti iniziati dopo il 28 febbraio 2023 si applicano i dettami della riforma Cartabia, mentre per quanto riguarda le procedure concorsuali, le disposizioni trovano attuazione a seconda che l’istanza di avvio della procedura sia stata depositata prima o dopo il 15 luglio 2022».

Tipologia di immobili all'asta

Quasi il 60 per cento delle unità immobiliari andate all’asta nel 2023 è residenziale e quindi costituita da appartamenti, monolocali, mansarde, attici, ville e villette, nella maggior parte dei casi tutti abbinati ad autorimesse o cantine. A questi si somma un 9,72 per cento di posti auto e autorimesse in vendita in lotti autonomi. Si tratta spesso di strutture a destinazione specifica, ad esempio parcheggi, con frazionamento delle singole unità finalizzato ad agevolare le vendite, mentre di frequente disincentivano gli acquisti.

Il comparto residenziale in genere costituisce non solo la porzione più consistente del mercato, ma anche quella più «attiva», avendo ad oggetto beni più «fruibili» e raggiungendo quindi una platea più ampia di potenziali acquirenti. Negli ultimi anni, grazie anche al diffondersi di agenzie di consulenza per l’acquisto di abitazioni all’asta, sono numerose le persone che optano per l’acquisto di una casa nell’ambito di procedure giudiziarie, intravedendo maggiori opportunità di risparmio. L’aumento delle partecipazioni alle aste immobiliari ha avuto come conseguenza l’incremento dei prezzi, che in alcune zone hanno raggiunto quelli del mercato libero, favorendo i creditori.

Tra gli altri immobili messi in vendita nel 2023, il 9 per cento è rappresentato da negozi, uffici e locali adibiti a uso commerciale, il 3,3 per cento da capannoni industriali, commerciali ed artigianali, opifici e laboratori mentre aumenta il numero dei magazzini che costituiscono il 4,26 per cento. A differenza del settore residenziale, i potenziali clienti sono pochi, anche per l'impossibilità di adibire le strutture a impieghi diversi. Infine, una fetta importante, che supera l'11 per cento, è costituita da terreni, sia agricoli che edificabili. In questi casi l’interesse all’acquisto può risultare ulteriormente ridotto, specie per gli edificabili che richiedono una certa progettualità.

Rispetto al 2022, nel 2023 si assiste ad un significativo aumento dei cantieri, che complessivamente, in Italia, sono passati da 556 a 723, occupando lo 0,82 per cento del mercato. La categoria include cantieri finiti, semifiniti, abbandonati o parzialmente realizzati. Infine, lo 0,55 per cento è rappresentato da strutture ricettive, dal piccolo albergo al grande resort, impianti sportivi e di intrattenimento.

Come comprare un immobile all'asta

Non è così semplice acquistare una casa all'asta. Per questo gli addetti ai lavori raccomandano di affidarsi a consulenti esperti. Può essere però un'opportunità per chi dispone di liquidità immediata, visto che il prezzo è mediamente più basso del 20 per cento rispetto al prezzo di mercato e lo ‘sconto’ può salire se le prime aste vanno deserte. La prima cosa da fare è individuare, tramite gli avvisi d'asta pubblicati su siti e carta stampata, l'immobile che può interessare. Quindi, è consigliabile fare un sopralluogo rivolgendosi al ‘custode giudiziario’, nominato dal giudice delle esecuzioni. Le aste si svolgono quasi sempre con la procedura senza incanto: entro la scadenza fissata si deve presentare la propria offerta in busta chiusa, senza segni di riconoscimento, che non deve essere più bassa di un quarto del prezzo base indicato nel bando di vendita. Se ad esempio il prezzo fissato è di 100mila euro, per partecipare all'asta bisognerà offrire almeno 75mila.

L'offerta dovrà contenere l’indicazione del prezzo offerto, la cauzione del 10%, la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale e gli altri documenti richiesti nel bando, da leggere con molta attenzione. Le buste saranno poi aperte alla presenza di chi ha presentato l’offerta e, se la proposta viene giudicata adeguata, l’immobile viene assegnato. A questo punto il giudice emette un decreto con modalità di versamento e scadenze. La cauzione viene restituita nel caso non ci si aggiudichi l’immobile, viene persa invece se si rinuncia.

La vendita di un immobile all’asta non si perfeziona il giorno dell’aggiudicazione, infatti, dallo stesso iniziano a decorrere fino ad un massimo di 120 giorni, o meno se determinato dal giudice nell’ordinanza di vendita, in cui il compratore dovrà versare il saldo prezzo, pari al valore di aggiudicazione meno la cauzione depositata con la domanda di partecipazione all’asta, oltre alle spese così come indicate nell’avviso di vendita.

Solo ad avvenuto versamento del saldo prezzo, la vendita si considererà definitiva ed il professionista delegato potrà predisporre il decreto di trasferimento da sottoporre alla firma del giudice. Nel caso in cui il saldo non venisse versato nel termine previsto, l’aggiudicazione del bene si considererà decaduta e l’immobile verrà rimesso in vendita. In tal caso la cauzione in precedenza depositata sarà trattenuta dalla procedura.