La tastiera di un computer
La tastiera di un computer

Firenze, 22 settembre 2021 – Prezzi stabili e aumento del numero di compravendite. Queste le attese per fine anno di Fiaip, la Federazione italiana degli agenti immobiliari professionisti, che ha diffuso i dati dell'osservatorio per la Toscana. Non si può ancora parlare di ripresa, dunque, ma il mercato immobiliare residenziale della regione ha retto anche nel momento più duro della pandemia. Questa vivacità delle compravendite rischia però lo stop con la riforma del catasto, che, ha sottolineato Gian Battista Baccarini, presidente Fiaip, “porterebbe ad aumenti insostenibili delle tasse sui trasferimenti immobiliari Irpef e Imu da un minimo del 30-40 per cento, fino al 138 per cento”. Così, aggiunge il presidente “prima di andare ad una riforma delle rendite catastali, ovvero ad una sostituzione dei vani con i metri quadri, che andrebbe a portare a pesanti aumenti, facciamo prima una mappatura attraverso una fotogrammetria aerea di tutto il territorio nazionale, sovrapponiamo i dati con le mappe catastali, e vediamo chi effettivamente paga o non paga l'Imu, chi effettivamente è nella legalità o meno. Andiamo a controllare chi non paga le tasse, prima di farle aumentare a chi già le paga».

Se comunque la domanda del residenziale è alta, diversa è la situazione dei fondi commerciali e degli immobili uso ufficio. “Lo smart working – ha detto il presidente di Fiaip Toscana, Simone Beni – ha spostato gran parte della domanda sul residenziale, mentre nel non residenziale restano tanti contenitori vuoti, che contribuiscono al degrado delle città e su questo tema servirà un tavolo di concertazione tra tutti i soggetti coinvolti”.

La pandemia ha avuto anche un altro effetto: è cambiato il metodo di ricerca immobiliare da parte del potenziale acquirente. “L'impossibilità di uscire liberamente – ha sottolinato Beni – ha fatto incrementare in modo esponenziale le ricerche effettuate sui portali immobiliari, sui siti web delle agenzie oppure tramite le numerose app disponibili sugli smartphone. Nessuno, però, si spinge ad acquistare o vendere direttamente online. Di fatto l’immobile viene individuato tramite il web ma nel momento in cui si decide di affrontare seriamente l’operazione vengono richieste l’assistenza o la consulenza di un agente professionale”.

In quanto ai prezzi del mattone, questa la situazione provincia per provincia.

Firenze
Nel centro storico del capoluogo toscano si va da un minimo di 3.500 euro al metro quadro ad un massimo di 6.000 euro, prezzi che scendono spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 3.000 ai 4.500 euro al metro quadro) e in periferia (da 2.000 fino a 3.300 euro al metro quadro) ma anche in località come il Chianti (da 1.500 fino a 3.000 euro al metro quadro), la Piana di Sesto Fiorentino (da 1.500 fino a 2.900 euro al metro quadro) e l’area Empolese - Val d’Elsa (da 1.500 fino a 2.600 euro al metro quadro). Spostandosi in località come il Mugello e il Valdarno le valutazioni scendono ancora: nel primo caso il range varia da 1.200 a 2.500, mentre nel secondo da un minimo di 1.100 ad un massimo di 2.400 euro al metro quadro.

Prato
A Prato, a differenza di tutte le altre province della Toscana, nel centro storico i prezzi sono più bassi rispetto alle zone limitrofe: nella parte più antica della città, infatti, le quotazioni variano da un minimo di 800 ad un massimo di 2.800 euro, mentre allontanandosi dal centro salgono a 1.000-3.000 euro al metro quadro nell’area del semicentro e nel range 900-2.800 nella periferia del capoluogo. Ancora più basse le quotazioni in località come Montemurlo e la Valbisenzio, dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha nel primo caso un valore minimo di 700 e un valore massimo di 2.500 euro al metro quadro, nel secondo di 500 e di 2.000 euro al metro. In controtendenza i prezzi registrati nell’area della catena montuosa di Montalbano dove il range di riferimento varia da un minimo di 1.000 ad un massimo di 2.500 euro al metro quadro.

Pistoia
Nel centro storico si va da un minimo di 1.200 euro al metro quadro ad un massimo di 2.000 euro. Cifre che diminuiscono sensibilmente spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 1.100 ai 1.700 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.000 fino a 1.600 euro al metro quadro). Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come la Montagna Pistoiese, dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha un valore minimo di 700 e un valore massimo di 900 euro. In controtendenza la valutazione degli immobili in località come la Agliana- Quarrata e Montale, dove i prezzi salgono oscillando da un minimo di 1.700 ad un massimo di 2.200 e da 1.600 a 2.000 euro al metro quadro.

Livorno
A Livorno i prezzi variano molto a seconda delle aree di riferimento: nella zona affacciata sul litorale si registrano le quotazioni massime, da un minimo di 2.300 ad un massimo di 2.400 euro al metro quadro. Cifre che diminuiscono gradualmente spostandosi nella zona residenziale centrale (da 1.250 fino a 1.340 euro al metro quadro) e nelle aree del centro storico della città (dai 1.030 ai 1.160 euro al metro quadro). Nei comuni di Rosignano, Cecina e Bibbona il range di riferimento mostra quotazioni superiori: nel primo caso da un minimo di 1.500 ad un massimo di 1.700, nel secondo caso da 1.500 a 2.000 e nell’ultimo da 1.900 a 2.000 euro al metro quadro.

Pisa
Nel centro storico si va da un minimo di 2.700 euro al metro quadro ad un massimo di 3.300 euro. Cifre che diminuiscono spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 2.200 ai 2.600 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.900 fino a 2.300 euro al metro quadro). Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come Volterra e la Valdera dove le valutazioni medie per immobili residenziali non di lusso hanno un valore minimo di 1.500 e un valore massimo di 1.800. In controtendenza la valutazione degli immobili sul litorale pisano dove i prezzi medi si allineano a quelli del centro storico del capoluogo.

Massa Carrara
Nel centro storico si va da un minimo di 2.300 euro al metro quadro ad un massimo di 2.800 euro. Cifre che diminuiscono sensibilmente spostandosi nelle aree limitrofe al centro (dai 1.800 ai 2.200 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.400 fino a 1.700 euro al metro quadro). Per quanto riguarda Carrara invece i valori per il centro città si confermano più bassi, oscillando da un minimo di 1.300 ad un massimo di 1.600 euro al metro quadro. Le quotazioni si abbassano ulteriormente in aree come la Lunigiana, dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha nel primo caso un valore minimo di 600 e un valore massimo di 1.400 euro al metro quadro. In controtendenza la valutazione degli immobili sul litorale: Montignoso (2.300 – 3.000 euro al metro quadro), Marina di Carrara (2.000 - 2.300 euro al metro quadro), Marina di Massa (2.500 - 2.800 euro al metro quadro) e Cinquale (3.000 - 3.500 euro al metro quadro).

Lucca
Nel centro storico si va da un minimo di 2.300 euro al metro quadro ad un massimo di 3.100 euro. Meno care le aree limitrofe al centro (dai 2.000 ai 2.600 euro al metro quadro) e in periferia (da 1.800 fino a 2.200 euro al metro quadro). Le quotazioni si abbassano ulteriormente in località come la Garfagnana, la Mediavalle e la Piana di Lucca dove la valutazione media per un immobile residenziale non di lusso ha nel primo caso un valore minimo di 900 e un valore massimo di 1.100 euro al metro quadro, nel secondo di 1.050 e di 1.300 euro al metro quadro, mentre nel terzo caso si passa da un minimo di 1.500 ad un massimo di 1.900 euro. In controtendenza la valutazione degli immobili sul litorale della Versilia, ad esempio a Viareggio i prezzi medi vanno da un minimo di 2.000 ad un massimo di 2.500 euro al metro quadro.

Arezzo
Nel centro storico si va da un minimo di 1.300 euro al metro quadro ad un massimo di 1.600 euro. Nelle aree limitrofe al centro si va dai 1.100 ai 1.300 euro al metro quadro e in periferia da 900 fino a 1.100 euro al metro quadro. Queste le quotazioni nelle altre principali località della provincia aretina: Valdarno da 1.100 a 1.300, Casentino da 1.000 a 1.200, Val Tiberina da 1.100 a 1.600 e Val di Chiana da 1.200 a 1.400 euro al metro quadro.

Siena
Nel centro storico si va da un minimo di 2.800 euro al metro quadro ad un massimo di 3.450 euro. Nelle aree limitrofe al centro si scende dai 2.200 ai 2.800 euro al metro quadro e in periferia da 1.700 fino a 2.200 euro al metro quadro). Le quotazioni si abbassano nettamente in località come l’Amiata (da 1.050 fino a 1.500 euro al metro quadro), la Val di Merse (da 1.400 fino a 1.900 euro al metro quadro), la Val di Chiana (da 1.200 fino a 1.700 euro al metro quadro) e l’area delle Crete Senesi (da 1.400 fino a 1.950 euro al metro quadro). In controtendenza la valutazione degli immobili in località di particolare pregio turistico ed enogastronomico come il Chianti, la Val d’Elsa e la Val d’Orcia: nel primo caso il range di riferimento varia da un minimo di 1.800 ad un massimo di 2.300 mentre negli altri due casi si va da 1.500 a 2.050 e nell’ultimo caso da 1.600 euro al metro quadro a 2.350.

Grosseto
I prezzi più alti si registrano sul litorale. A Marina di Grosseto le quotazioni vanno da un minimo di 2.400 euro ad un massimo di 4.400 euro al metro quadro, mentre a Grosseto il range di riferimento va da 1.700 a 2.100 euro. Nel resto della provincia le valutazioni non differiscono di molto tra loro: in località come Braccagni e Roselle vanno da un minimo di 1.400 ad un massimo di 1.900 euro, ad Alberese invece da 1.600 a 1.900, per arrivare a Montepescali, dove si scende leggermente arrivando a 900 – 1.100.