Firenze, 13 giugno 2024 – Il mercato residenziale e toscano ha tutt'altro che brillato nel 2023. I tassi di interesse troppo alti, i limitati budget a disposizione delle famiglie, l'incertezza generale dovuta alle guerre, il pesante carico fiscale che grava su chi è proprietario di case, ma anche la stretta sugli airbnb hanno fermato chi aveva intenzione di comprare un immobile.
Il 2024, però, potrebbe andare meglio, a partire dal fatto che i tassi sui mutui sono oggi sotto il 3%, contro la media 2023, rilevata da Bankitalia per la Toscana, del 3,28%.
Secondo le stime di Facile.it, che si basano su un mutuo medio di 126mila euro da restituire in 25 anni, la rata potrebbe scendere entro un anno dagli attuali 747 euro a 692 euro. Calerebbe infatti di 37 euro entro la fine del 2024 e di 55 euro entro giugno 2025.
«Alla luce di questi dati, il consiglio per chi non vuole attendere il calo è di valutare una surroga: le condizioni presenti oggi sul mercato sono favorevoli ed è possibile passare dal variabile al fisso ottenendo un tasso migliore», spiegano gli esperti di Facile.it.
Secondo l’analisi di Facile.it e Mutui.it, nei primi quattro mesi del 2024 in Toscana la richiesta di finanziamenti è aumentata del 18% rispetto allo stesso periodo del 2023. Tornano a crescere leggermente anche l’importo medio richiesto, arrivato a 134.645 euro, in aumento di quasi l’1%, e il valore medio degli immobili oggetto di mutuo (217.058 euro, +2%).
Crescono anche le richieste di surroga, trainate dalle condizioni favorevoli offerte dalle banche per i tassi fissi: tra gennaio ed aprile 2024 questo tipo di domande hanno rappresentato quasi il 30% del totale toscano, in aumento di quasi 10 punti percentuali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
L'andamento delle compravendite nel capoluogo toscano
Nel 2023 il numero di transazioni residenziali immobiliari ha registrato a Firenze una flessione di quasi il 13% rispetto al 2022.
Questo a fronte di prezzi che sono rimasti pressoché stabili. Secondo quanto emerge infatti dalle rilevazioni dell’Ufficio studi Gabetti, nel secondo semestre 2023, rispetto allo stesso periodo 2022, la flessione è stata del -0,5%.
I tempi medi di vendita sono stati intorno ai 5 mesi, mentre rimangono più lunghi nel caso di prezzi non allineati con le quotazioni di mercato e per le soluzioni poco attrattive legate a contesto, affaccio, piano e caratteristiche intrinseche. Gli sconti in sede di chiusura delle trattative si sono attestati su una media del 7%.
«Nel 2023 Firenze ha registrato un calo delle compravendite residenziali, attribuibile non solo ai tassi di interesse elevati, ma anche alle politiche avviate dall’amministrazione comunale atte a contrastare il fenomeno degli affitti brevi - dichiara Riccardo Maccolini, Relationship Manager Toscana del Gruppo Gabetti. - Queste misure hanno infatti rallentato l’acquisto di abitazioni a scopo di investimento, tipologia d’acquisto particolarmente diffusa nel centro storico, che negli ultimi anni ha alimentato il business degli appartamenti per locazioni brevi».
Fuori dal centro, le zone preferite risultano Rifredi e Statuto e in genere le periferie a nord della città. Le tipologie più richieste dalle famiglie sono trilocali e quadrilocali con spazi esterni e posto auto. Particolare interesse anche la zona della prima collina di Fiesole, dove si registra un rialzo dei prezzi a fronte di un’offerta esigua.
Per quanto riguarda i prezzi. escludendo le particolari soluzioni di pregio in zona Duomo e Santa Croce, i valori risultano in aumento, con una media di circa 4.500 - 5.580 euro al metro quadrato rispettivamente per le soluzioni civili e signorili in buono stato. Per le stesse tipologie siamo a 4.200 - 4.900 euro al metro quadro in Sant’Ambrogio, a 4.400 - 4.800 euro in zona San Marco e San Gallo e a 4.400 - 4.800 euro in Santo Spirito e San Niccolò, mantenendo un trend di crescita.
Quotazione intorno ai 3.750 euro al metro quadrato per gli immobili civili in buono stato in zona Mazzini - Masaccio - Oberdan - Beccaria e Libertà, dove si trova anche un’offerta di immobili di maggiore prestigio, che si attesta su una media di 4.800 euro al metro quadro. In zona Statuto e Campo di Marte si va da 2.900 - 2.800 euro per la tipologia media a 3.330 - 3.950 euro per le soluzioni signorili in buono stato.