Riflettori sul condominio: l’utilizzo dei beni comuni. Tra regole e buonsenso

Gli attriti più frequenti: la sosta auto, le bici nell’androne, gli arredi sui pianerottoli "Non bisogna arrecare disturbo agli altri, né pregiudicare il decoro dell’immobile"

Tante le regole per la convivenza in un condomino. Necessario il buonsenso

Tante le regole per la convivenza in un condomino. Necessario il buonsenso

Firenze, 3 dicembre 2023 – L’uso dei cosiddetti "beni comuni", ovvero di spazi e servizi condivisi, è sin troppe volte oggetto di discussioni nell’ambito del condominio. Per provare a fare chiarezza ne abbiamo parlato con l’avvocato Luca Santarelli, esperto in materie condomi ni ali.

Partiamo da qualche esempio: quali sono i casi più frequenti di liti su questi temi?

"Si discute, per esempio, perché nel piazzale condominiale sono parcheggiate auto che rendono impossibile la sosta di altri o la manovra; perché nell’androne si trovano bici e scooter; perché l’ingresso del palazzo diventa deposito di passeggini oppure, ancora, perché nei pianerottoli ci sono troppe piante, portaombrelli, armadietti o zerbini enormi. Per non parlare dell’impatto dei lavori alle proprietà individuali che si spingono fino alle facciate o al tetto con uso prevalente di questi spazi comuni rispetto agli altri condomini. Sono tutti casi in cui i diretti interessati legittimano le loro azioni spendendo il nome, talvolta invano, dell’articolo 1102 del Codice civile".

Luca Santareli, avvocato
Luca Santareli, avvocato

Cosa stabilisce la norma?

"In linea generale occorre che ci siano due presupposti per poter sfruttare le parti comuni in modo più pregnante di altri: il primo è che non sia snaturata la destinazione del bene e pregiudicata la sicurezza (una facciata deve rimanere facciata, un tetto deve rimanere tetto, eccetera). Al contempo, quando l’intervento riguarda l’aspetto estetico, non deve essere pregiudicato il decoro, ovvero quel gioco di linee e geometrie volute dal progettatore/costruttore. Non ogni cambiamento è pregiudizio, talvolta è solo modifica, ma capire qual è il confine tra modifica e pregiudizio può essere assai difficoltoso".

Non tutti i condomini hanno dunque gli stessi diritti?

"Diciamo che i beni comuni (facciate, tetti, scale, pianerottoli, eccetera) possono essere utilizzati in modo prevalente da alcuni condomini piuttosto che da altri, perché questo è permesso dallo stato dei luoghi e non arreca danni. A titolo di esempio, il proprietario dell’ultimo piano e del sottotetto può agevolmente collocare un paio di pannelli solari sulla falda del tetto, intervento che è più difficoltoso se non impossibile per chi vive al pianterreno. Al pari, il proprietario dell’ultimo piano, se unico appartamento, può lasciare nel pianerottolo un passeggino che non disturberà gli altri, mentre la stessa azione non potrà essere compiuta da chi abita al pianterreno, dove impedirebbe il passaggio".

E se qualcuno non rispetta la norma?

"Laddove ritenga violato o pregiudicato l’uso del bene comune, l’amministratore può agire contro il condomino senza preventiva delibera. Il fatto che il singolo possa usare il bene comune in modo diverso e maggiore di altri non significa che il condominio sia regno di anarchia".