Una guida per evitare liti condominiali
Firenze, 26 febbraio 2024 - Tetto e sottotetto sono le aree sulle quali si concentrano le maggiori controversie condominiali. E allora, per capire cosa è possibile farvi e cosa no, affrontiamo il tema insieme all’avvocato Luca Santarelli, esperto in tematiche condominiali.
Perché spesso si litiga per il tetto o il sottotetto?
"Le ragioni possono essere plurime, ma prevalentemente sono legate al recupero dell’area del sottotetto che permette al proprietario dell’ultimo piano di godere di maggiori spazi. Assai spesso questa operazione consente la creazione di una grande vivibilità esterna, con possibilità di ottenere anche un pregevole panorama. Allo stesso tempo, questi lavori possono pregiudicare i diritti di altri condomini e avere un impatto importante, soprattutto in edifici dal grande valore storico-architettonico".
Che fare quindi?
"Il vero nodo da sciogliere è capire quando il proprietario dell’ultimo piano può recuperare l’area del sottotetto e quando no, questione non sempre di semplice soluzione. Il primo caso ipotizzabile è quando l’atto di acquisto (il "titolo") è chiaro e inequivocabile nel trasferire anche il diritto di proprietà del sottotetto. Analizzando un’ampia casistica però si può notare come questa soluzione, che potrebbe sembrare la più semplice e ovvia, sia minoritaria".
E se l’atto notarle di acquisto non aiuta, come si inquadra la proprietà del sottotetto?
"La risposta a quel punto è appannaggio di chi conosce bene la materia. In primo luogo, anche se l’ultimo atto notarile non è di aiuto, non è detto che i precedenti non possano dare informazioni utili. La ricerca deve dunque risalire (ove possibile) al primo atto tra il costruttore e il primo proprietario. In gergo si parla di “titolo originario“ e “probatio diabolica…“, epressione che rende l’idea".
E se anche questo tentativo non va in porto?
"Occorre allora affidarsi a un attento esame dello stato dei luoghi. Ad esempio, da dove si accede al sottotetto? Da una botola all’interno dell’immobile (proprietà privata) o dal vano scale (bene comune)? Il sottotetto ospita o potrebbe ospitare beni o servizi comuni/condominiali, come cassoni dell’acqua, autoclave, eccetera? L’area è vivibile per altezza o è solo una piccola intercapedine che isola l’ultimo piano? L’occhio attento del professionista, anche in presenza di atti notarili poco chiari, al 99,99% è in grado di affidare la proprietà del sottotetto al proprietario immobiliare sottostante o al condominio".
Appurati questi aspetti, quando si può realizzare una ‘terrazza a tasca’?
"Le sentenze si dividono molto sul punto. In linea generale, oltre alla proprietà del sottotetto, per potere realizzare la terrazza a tasca deve essere provato che questa non pregiudichi stabilità, staticità e decoro del fabbricato né limiti gli altri proprietari del sottotetto nella possibilità di esercitare la stessa facoltà".
LA GUIDA
LOCALI NON UTILIZZATI
Il sottotetto ha un proprietario che non lo usa da anni e non vuole quindi pagare per gli interventi al tetto: "Se il sottotetto ha un proprietario questo deve risultare nelle tabelle millesimali. E come tale deve pagare i lavori di manutenzione per la propria quota".
SERBATOIO ROTTO
La rottura di un serbatoio nel sottotetto condominiale ha danneggiato casa mia. L’amministratore mi dice che il serbatoio non è condominiale. Chi mi risarcisce? "La prima ipotesi è che il serbatoio sia condominiale. Se no l’amministratore deve dirle di chi è. Lei intanto scriva al condominio".
PICCOLI FABBRICATI
Non abbiamo amministratore. Come ripartire le spese dei lavori da fare? "Se siete più di 8 condomini dovete nominare un amministratore. Se si tratta di un piccolo condominio/comunione, in alternativa alla tabelle millesimali, si applicano le norme della comunione (con quote uguali)".