Firenze, 25 marzo 2024 – Fra le tante strade che portano a entrare in possesso di un immobile, c’è anche quella dell’eredità. Una via spesso sofferta, non solo per i motivi che conducono a percorrerla (il decesso di una persona) ma anche perché la normativa ereditaria è estremamente complessa. Ma cosa si eredita, oltre all’immobile, divenendone proprietari? Lo abbiamo chiesto all’avvocato Luca Santarelli, esperto in tematiche condominiali.
Partiamo dalle basi: come si trasferisce un bene immobile?
"Un immobile, sia a civile abitazione che a uso commerciale, si può acquistare in due diversi modi: per atto tra vivi o ’mortis causa’. Relativamente agli atti fra vivi si contano la compravendita, la permuta e la donazione. La cosiddetta ’mortis causa’ si verifica invece quando si riceve un bene immobile quali eredi legittimi o comunque per testamento. Infine, una menzione a parte merita l’acquisto all’asta".
Cosa cambia relativamente ai debiti e alle delibere condominiali?
"Nel caso in cui l’immobile sia giunto in eredità gli oneri condominiali passano in toto all’erede, sia in relazione alle delibere adottate che agli eventuali debiti pregressi. Per dirla in sintesi l’erede diviene proprietario di tutto, anche dei debiti. Negli atti tra vivi invece gli aspetti che più rilevano sono i debiti condominiali e le delibere già adottate prima del passaggio di proprietà. Chi subentra dunque risponde in solido con il cedente (venditore, donante) dei debiti maturati nell’anno contabile della cessione del diritto (compravendita, permuta o donazione) e nell’anno pregresso. Il debito degli anni ancora prima, non intacca invece la sfera giuridica del nuovo proprietario. Sino al giorno del trasferimento del diritto gli oneri condominiali ordinari spettano a chi vende o dona. Dinanzi a un atto di compravendita o di donazione ben confezionata, nessun problema (in punto di diritto) emerge anche per le delibere di lavori straordinari. Le spese generate delle delibere già adottate prima del trasferimento rimangono a carico di chi cede la proprietà".
Come fare a tutelarsi da eventuali vizi o irregolarità?
"Se il bene si riceve in eredità le eventuali irregolarità non emergono e non è nemmeno detto che l’erede ne sia a conoscenza. Se poi decidesse un domani di vendere l’immobile, queste necessariamente emergerebbero e andrebbero sanate. Situazione ben diversa nel caso del bene acquistato con atto notarile. Infatti, se dopo l’acquisto emergesse un vizio occulto, deve essere contestato al venditore entro 8 giorni e se le parti non riescono a trovare un accordo, l’azione giudiziaria deve essere attivata entro un anno. Sono termini ben scritti nella legge il cui mancato rispetto preclude all’acquirente ogni possibilità di tutela. Occorre precisare, a conforto di chi legge, che un vizio è occulto quando non è visibile a occhio nudo".