Il mercato che fa paura. Meno compravendite soprattutto in centro. Ma affitti sempre più cari

È presto per parlare di inversione di tendenza. L’anno si chiuderà all’insegna della prudenza sul fronte delle compravendite, mentre il costo degli affitti, probabilmente, continuerà ad aumentare. Queste sono le previsioni per il periodo luglio-dicembre 2024 di Nomisma, che ha presentato il secondo Osservatorio sul mercato immobiliare. Il trend potrebbe essere in linea con quanto osservato nei primi sei mesi dell’anno, caratterizzati dagli stessi segnali di incertezza del 2023.

Lo scorso anno le compravendite residenziali hanno registrato una flessione del 12,8% rispetto al 2022, con 4.850 transazioni rispetto alle 5.560 dell’anno precedente. Un calo dovuto essenzialmente alla diminuzione della domanda di acquisto, causata a sua volta dall’inasprimento delle condizioni del credito. Anche per i primi mesi del 2024 gli operatori intervistati da Nomisma evidenziano una diminuzione delle compravendite ancora più marcata, soprattutto nel centro di Firenze.

In questo contesto, i prezzi medi delle abitazioni, sia nuove sia usate, hanno continuato a rallentare la crescita, con un trend più contenuto rispetto allo scorso semestre: una variazione media semestrale dello 0,5% per l’usato e dello 0,6% per il nuovo. Il rallentamento ha interessato tutte le zone della città, con maggiore intensità nel centro e semicentro di Firenze. I tempi medi di vendita si sono allungati a 5,5 mesi, determinando un aumento degli sconti, che si attestano mediamente al 12% per le abitazioni usate. Per un’abitazione nuova o ristrutturata i prezzi medi vanno da un minimo di 2.466 euro nella periferia di Firenze a 4.804 euro al metro quadrato nelle zone di pregio. Per le abitazioni usate abitabili i prezzi variano da poco più di 2.000 fino a 4.039 euro al metro quadrato.

Difficile che il mercato immobiliare riprenda nell’immediato una traiettoria ascendente in quanto, sottolinea l’amministratore delegato di Nomisma, Luca Dondi, la prudenza delle banche nel concedere il credito non verrà meno da subito. "I budget degli istituti destinati ai mutui – rileva – sono stati drasticamente tagliati e le campagne commerciali silenziate". Se non si acquista casa, si va in affitto e infatti la domanda, contrariamente alle compravendite, cresce in modo costante.

Le case disponibili per la locazione, per contro, sono poche. Di conseguenza, non si riesce a soddisfare le richieste e aumentano in modo costante i canoni che gli operatori si attendono in aumento anche nel secondo semestre 2024. Su base semestrale i prezzi degli affitti sono aumentati del 3% e su base annua di quasi il 7%. A giugno 2024, i canoni di affitto partono per un "usato" da 107 euro al metro quadrato in periferia per arrivare fino a 218 euro nelle zone di pregio. I tempi necessari per finalizzare i contratti di locazione sono rimasti sostanzialmente stabili, intorno ai due mesi, mentre i rendimenti medi lordi annui sono lievemente aumentati, soprattutto nelle zone centrali e di pregio, attestandosi in media al 5,3%.