Operai al lavoro sulle facciate
Firenze, 28 maggio 2023 - Bonus sì, bonus no, ma soprattutto quando e come richiederli? Nel mondo dei condomini, le vicende legate a queste agevolazioni sono diventate spesso una telenovela o, peggio ancora, un dramma. Ne parliamo con l’avvocato Luca Santarelli, esperto di tematiche condominiali.
Perché tante criticità?
"Creati con il nobile intento di permettere al patrimonio immobiliare italiano un risanamento da un punto di vista strutturale, una valorizzazione a livello vista estetico, una riqualificazione da un punto di coefficientamento energetico oltre che per dare una forte spinta al mondo del lavoro, queste agevolazioni non hanno avuto vita felice. Il modello tipico era il seguente: un condominio deliberava i lavori e la ditta accettava di eseguirli scontando le fatture, oppure il condominio si rivolgeva a un istituto di credito o a Poste Italiane per l’operazione dello sconto. Ai fini pratici, in sintesi, ogni condominio riusciva a eseguire i lavori accollandosi una minima spesa rispetto all’importo molto più consistente dell’intervento. Dopo un primo periodo in cui il meccanismo ha funzionato, è sorto però un problema: le richieste sono risultate superiori al previsto e, soprattutto, sono emerse truffe a danno dello Stato per svariati miliardi di euro".
Cosa è successo a questo punto?
"L’elisir di lunga vita dei bonus e superbonus consisteva nei due preziosi strumenti della cessione del credito e dello sconto in fattura che abbiamo già citato. Purtroppo, proprio a causa delle truffe, nel dicembre del 2021, l’allora Governo guidato da Draghi, ha bloccato il meccanismo e, anche quando è stata tentata una riattivazione, i godimenti sono stati pochi e lenti. L’ultimo capitolo è stato scritto dall’attuale Governo che ha decretato il funerale degli strumenti dello sconto in fattura e della cessione del credito".
Quali bonus sono ora aboliti?
"Attenzione: molti osservatori sono caduti nell’errore di dire ai cittadini che sono stati aboliti i bonus, ma così non è. È stato solo modificato il sistema per poterne godere. Oggi coloro che intendono eseguire degli interventi per i quali è previsto il godimento dei bonus possono farlo recuperando poi nell’arco di 5 o 10 anni, a seconda della tipologia del lavoro eseguito, il relativo bonus previsto dalle leggi. La grande difficoltà degli operatori del settore è poter essere aggiornati in tempo reale su un quadro sinottico dei bonus e superbonus. In punto di diritto è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge 38/2023, legge di conversione del dl 11/2023 (decreto blocca cessioni). Ciò significa che il sistema usato per anni è definitivamente abolito".
RUMORI MOLESTI Quando viene superata la soglia di tollerabilità
Tema rumori, spesso oggetto di discussione nei condomini, per legge rilevano solo quelli intollerabili e solo tali quando, nella misurazione, la fonte di disturbo fa aumentare 5 decibel di giorno e 3 di notte. Non sono in genere tutelate le singole sensibilità senza il suddetto conforto oggettivo.
ENERGIA GREEN Per il fotovoltaico il voto è in assemblea
I pannelli fotovoltaici possono essere installati con delibera dell’assemblea condominiale adottata coi voti della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno due terzi dei millesimi. Se lo stato dei luoghi lo consente, li può installare anche il singolo purché osservi i diritti degli altri condomini.
LOCAZIONI Come dividere le spese tra locatore e conduttore
Le spese per i lavori in una casa in affitto: quelle ordinarie spettano al conduttore (la persona in affitto) e quelle straordinarie al proprietario (art. 1576 Codice Civile). Quindi le spese relative alla «riparazione» di un bene spettano al conduttore, quelle per la «sostituzione» al locatore.
A domanda risponde l’esperto
Nel mio condominio (palazzo di cinque piani) è stato deciso di realizzare il cappotto termico. Io sono contrario perché vivendo al piano terra ho già gravi problemi di umidità e alcuni esperti mi hanno detto che potrebbero peggiorare. Nonostante abbia mostrato le perizie di un tecnico, gli altri sono andati avanti per la loro strada. Come posso oppormi? E come tutelarmi da eventuali danni futuri?
P.C., Firenze
Anche un solo condomino può opporsi alla delibera che prevede l’esecuzione del cappotto termico a condizione che vi siano dei presupposti. Uno dei più ricorrenti e forse il più importante, ricorre quando il cappotto va a limitare spazi di proprietà privata (cortili, terrazze, balconi, verande). Se così non fosse il suo problema è di natura tecnica e andrebbe analizzato con un professionista competente. In generale gli appartamenti possono essere affetti da umidità o condensa, occorre quindi capire se il fenomeno è legato a una cattiva aerazione dell’appartamento o è un problema strutturale. I nuovi infissi, in effetti, limitano fortemente la areazione, anche se quelli di ultima generazione hanno un dispositivo che permette uno spazio di pochi millimetri che la consente negli appartamenti.
Nel nostro condominio siamo interessati al bonus per la riqualificazione energetica. In particolare vorremmo prevedere alcuni pannelli solari sul tetto e rifare tutti gli infissi, sostituendoli con alcuni più moderni in modo da migliorare l’isolamento termico. Purtroppo abbiamo perso mesi preziosi per i dubbi di alcuni condòmini che solo ora, finalmente, si sono convinti. Siamo in tempo a procedere? E cosa cambia per questo specifico tipo di lavori?
P.M., Pistoia
I bonus e il super bonus sono tutt’ora sfruttabili, ma è cambiato totalmente il sistema del loro godimento. Infatti, fino a poche settimane fa, gli interventi che potevano godere dei bonus e dei superbonus si potevano eseguire e il diretto interessato rimaneva gravato di una mini spesa, atteso che la parte più consistente veniva subito recuperata in via diretta o con la cessione del credito alla ditta esecutrice o al general contractor o con lo sconto in fattura presso le Poste Italiane o un istituto di credito. Oggi, invece, i bonus si recuperano in sede di dichiarazione fiscale nei cinque o dieci anni a seconda della tipologia di intervento. Occorre quindi anticipare la spesa e questo, chiaramente, può essere più impegnativo.