Condomini, le regole da seguire
Firenze, 17 aprile 2023 - Con il Covid prima e con i rincari energetici subito dopo, anche il mondo del condominio è profondamente cambiato. Iniziamo oggi una serie di approfondimenti, che saranno pubblicati in questa rubrica per puntare i riflettori su nuove (ma anche vecchie) sfide e problematiche, insieme all’avvocato Luca Santarelli, esperto in materia.
Avvocato, cosa è cambiato dall’era pre-Covid?
"Il bene comune è diventato ancor più l’attore principale della nostra scena. Infatti è fondamentale sia in termini di igiene che di uso delle materie energetiche, permettendo il rispetto della salute e il risparmio dei denari".
E a livello normativo?
"Nel 2012 è stata emanata la legge 220, entrata in vigore nel giugno 2013, che ha riformato le norme del diritto condominiale. È stata ridefinita la veste del condominio, dei condomini, dei fornitori e dell’amministratore, degli obblighi e dei doveri, ma ancor prima è stato fornito il concetto di "condominio". Infatti, il legislatore ha detto che il condominio non è solo il tratto dello stabile che va dal portone del palazzo alla porta di casa (quello è il bene comune), ma la sommatoria del bene comune con la proprietà privata. Il rispetto quindi della proprietà privata è dovuto, non solo per se stessi, ma anche per gli altri abitanti lo stabile".
Concretamente cosa significa?
"Spesso si tratta di piccole attenzioni, come accendere la luce del vano scale solo quando necessario, usare l’acqua limitatamente ai bisogni primari, non sporcare le aree comuni buttando cicche di sigarette e carte o lasciando escrementi di cani, non accendersi le sigarette nel vano scale (ove peraltro è vietato), non tenere fuori dalla porta oltre il classico portaombrelli e lo zerbino, scarpe e quant’altro. Insomma solo accorgimenti di buona educazione, che però oggi assumono un valore maggiore".
Quando si costituisce un condominio e quando serve l’amministratore?
"Per la costituzione di un condominio non serve un atto ad hoc, ma il condominio stesso esiste naturalmente quando un bene o un servizio è comune a due o più centri d’interesse. Il centro d’interesse può identificarsi con la persona fisica, con una società o con più persone (per esempio quando più soggetti ereditano un appartamento). L’amministratore invece va nominato quando si hanno più di 8 condomini: da considerare che se un soggetto, in uno stesso stabile, ha più appartamenti conta comunque come un condomino e questo è determinante nei quorum di presenza delle assemblee condominiali".
L'AMMANCO DI CASSA
L’ammanco di cassa è rilevante da un punto di vista civile e penale; signfica che i denari versati dai condomini per le spese sono stati utilizzati dall’amministratore per altre finalità. Questa è una fattispecie ove l’amministratore puó essere revocato giudizialmente.
RUMORI MOLESTI
Motivo frequente di liti condominiali sono i rumori molesti. È bene sapere che i «rumori» fastidiosi e irritanti non sono contemplati dalla legge che penalizza quelli «intollerabili». Occorre quindi che un tecnico misuri il rumore e dica se è intollerabile o solo fastidioso.
BARRIERE ARCHITETTONICHE
In caso di barriere condominiali, il diretto interessato può installare il montacarichi a sue spese. Oppure può installarlo il condominio come innovazio- ne, con una maggioranza di almeno due terzi. Si può infine ricorrere alla norma per l’ab- battimento barriere, più com- plessa ma con sgravi fiscali.
RISCALDAMENTO
La norma prevede che ogni unità immobiliare paghi una quota (maggioritaria) secondo il consumo (quindi il distaccato sarà zero) e una quota di consumo involontario. Una parte di calore va però disperso e quindi il totale del palazzo può essere diverso dalla somma delle singole unità.
ALBERI PERICOLANTI
Il tema della stabilità degli alberi nei giardini condominiali è diventato centrale. L’amministratore ha l’obbligo di conservare il bene comune e far fare gli accertamenti. In caso di ’sintomi’ preoccupanti si può anche agire in proprio e d’urgenza in Tribunale dopo la perizia di un agronomo.
LAVORI
In tempi di crisi, la tentazione di fare dei lavori «alla buona» nel condominio è forte. Occorre invece affidarsi a ditte preposte, perché ci sono precise norme da rispettare, a partire da quelle per la sicurezza su posto di lavoro (vestiario, scarpe, utensili, ecc.).
LA MEDIAZIONE
La mediazione è nata in Italia su recepimento di una direttiva comunitaria. Per alcune materie è obbligatoria e, tra queste, c’è il condominio Partecipare è un obbligo per la parte, con l’assistenza del suo legale; la mancata partecipazione potrebbe comportare delle sanzioni.
ANIMALI DOMESTICI
Ormai molte famiglie si compongono anche di uno o più animali domestici. Il Codice Civile (art.1138 co.5) dice: «Il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici». Ovviamente la presenza dell’animale non deve violare le normali norme di civile convivenza.