Questioni condominiali (foto Getty Images/iStockphoto)
Firenze, 17 luglio 2023 - L’amministratore del condominio è una figura cruciale nella vita quotidiana di tantissimi condomini. Ma come fare per scegliere la persona giusta? A dare qualche consiglio l’avvocato Luca Santarelli, esperto in materia. "Siamo di fronte alla domanda che più frequentemente un avvocato immobiliarista si sente rivolgere – spiega – . La risposta è assai difficile da dare perché un bravo amministratore non è solo colui che riveste tutti i requisiti di legge, ma prima ancora una persona perbene. Andiamo per gradi. Dalla riforma del 2012, entrata in vigore nel 2013, chi vuole svolgere questa professione deve avere requisiti formali e sostanziali". Nell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione al codice civile sono stati tutti elencati: vanno dal titolo di studio, all’assenza di certe tipologie di condanne penali, all’avere superato con esito positivo un corso iniziale di formazione e, ogni anno, quello di aggiornamento.
Ma cosa sono questi corsi? "Sono stati introdotti nel 2014 – spiega ancora Santarelli – . Il primo, di formazione, è un corso di base di 72 ore grazie al quale i frequentanti vengono avviati alla professione mediante l’insegnamento dei principi giuridici, tecnico-contabili e pratici. Ogni anno poi, gli amministratori devono frequentare un corso di almeno 15 ore nel quale vengono analizzate le novità normative e/o giurisprudenziali, nonché le questioni più delicate o difficoltose che si possono presentare". Un corso appunto di aggiornamento che, al pari di quello di formazione, sfocia in un esame finale. Chi non lo supera non può cominciare o continuare ad amministrare, salvo che non ne faccia altro con esito positivo. Ma se l’esame è andato bene cosa succede?
"Superato l’esame ed entrato a far parte del mondo dei professionisti per l’amministratore non sussiste alcun obbligo di iscriversi a un’associazione. Nel territorio italiano ne operano molte, ma aderirvi è scelta del singolo. Infatti, gli amministratori non hanno un albo o un collegio di riferimento come gli avvocati, medici, ingegneri, architetti o geometri e, in questo senso, per loro esistono meno vincoli".
Ed ecco il nodo centrale della questione: come si capisce se un amministratore è bravo? "Avere i requisiti per amministrare costituisce le fondamenta per estrapolare la rosa degli amministratori tra i quali optare per scegliere quello del proprio condominio, ma solo quelli non bastano. Ovviamente occorre trovare un soggetto che abbia i requisiti di legge, ma è altrettanto importante che sia una persona corretta, in grado di rendere il clima del condominio più positivo possibile favorendo il dialogo e un clima costruttivo e di reale collaborazione per la soluzione dei piccoli-grandi problemi".
Le domande dei lettori
Il nostro condominio è senza amministratore (quello in carica precedentemente ha dato le dimissioni) e, in sede assembleare, non siamo riusciti per ben tre volte a nominarne un altro non trovando un accordo. Qual è l’iter in questi casi? P.O, Pistoia
L’amministratore che si è dimesso rimane in carica per la gestione ordinaria e per le situazioni urgenti. Visto che il condominio è ormai in una posizione stagnante, anche un solo condomino può ricorrere al Tribunale nella sezione della volontaria giurisdizione affinché l’organo giudiziario nomini l’amministratore, arrivando alla cosiddetta nomina giudiziaria.
Nell’ultimo bilancio abbiamo rinvenuto una voce di spesa pari al 2% sull’importo dei lavori urgenti svolti durante l’anno. E’ il compenso che l’amministratore si è riservato per questa ulteriore attività non preventivata. E’ dovuta tale somma? Enrica, Prato
Le somme che l’amministratore di condominio può chiedere sono quelle che ha messo nell’analitico compenso indica- to ad ogni verbale ordinario annuale o in un foglio separato allegato al già citato verbale. Pertanto se il 2% per i lavori straordinari è inserito nel preventivo è un compenso correttamente richiesto, altrimenti potete contestarlo e farlo togliere dal bilancio oppure potete non approvare il bilancio e, se approvato da altri condomini, impugnarlo.
L’amministratore del mio condominio all’atto della nomina ma anche nei tre anni successivi, non ha mai indicato quali fossero i suoi compensi che abbiamo dovuto noi rinvenire nel bilancio e devo dire sono tutt’altro che leggeri. E’ corretto questo modo di agire? Luciano, Firenze
Sul punto la legge è molto chiara e non ha bisogno di alcuna interpretazione. L’amministratore, all’atto della nomina e di ogni sua conferma annuale deve, in maniera obbligatoria e pena la nullità della nomina stessa e dell’eventuale conferma, specificare analiticamente il compenso dovuto per l’attività da lui svolta. I riferimenti di legge sono l’articolo 1129 comma 14 del Codice Civile. Non risponde al dettato normativo il fatto che i compensi siano inseriti nel bilancio, dato che sul punto le sentenze sono univoche ed estremamente chiare. Vi consiglio quindi di farvi valere col vostro amministratore.
Abbiamo scoperto che il giovane amministratore che abbiamo nominato da qualche mese non ha mai fatto il corso di formazione specifico per questa professione. E’ anche un bravo ragazzo, molto gentile e affidabile per il momento, ma è corretto tutto questo? P.M, Pisa
Nessuno mette in dubbio il valore umano e la buona educazione di questa persona, ma va detto che comunque svolge la professione in maniera assolutamente non conforme alla normativa in vigore. Infatti, da ormai ben dieci anni, chi vuole fare l’amministratore (e non lo faceva già prima dell’entrata in vigore della legge) deve seguire uno specifico corso di formazione 72 ore e superare l’esame finale previsto. Vi consiglio quindi di scegliere una figura in regola con la legge e con tutti i requisiti per svolgere questa professione.