Siena
Siena, 4 novembre 2016 - «Un 2016 migliore del 2014 come numero di compravendite, ma nel 2016 i prezzi di vendita degli immobili sono calati rispetto al 2015»: è la descrizione dell’andamento del mercato immobiliare in estrema sintesi. La foto è scattata da Alessandro Landozzi, presidente provinciale Fiaip Siena, federazione degli agenti immobiliari. Dunque il mattone torna a tirare, anche come investimento, ma la crisi del 2008 ha messo paletti e segnato il nuovo passo. Oggi è scomparsa un’intera fascia, quelle delle compravendite di immobili di grandi dimensioni, affari da 500-700mila euro, l’oggetto di pregio che un tempo era lo standard del mercato immobiliare senese. Questo era il target tipico dei montepaschini che si trasferivano a Siena portando la famiglia e che oggi invece approfittano degli affitti. «C’è una concomitanza di fattori da tenere presenti – entra nel dettaglio Landozzi – le banche hanno ripreso ad erogare mutui, con tassi molto bassi, per cui questo è il momento di comprare. Di pari passo i prezzi degli immobili sono scesi rispetto al 2015 di circa l’8%».
Dunque: cosa si cerca e cosa si trova? «Acquistano le famiglie: vendono la vecchia casa di solito intorno o sotto i 200mila euro e comprano metrature più grandi, in genere fino a 400mila euro. Dall’altra parte si è riscoperto l’investimento per mettere a rendita l’immobile: sono piccole superfici, in genere bilocali, già restaurati, per un valore intorno a 200mila euro, che in centro città soprattutto valgono affitti fra 500 e 700 euro al mese. Nel nuovo invece c’è parecchio invenduto». E le zone? «Il centro storico è tutto gettonatissimo, soprattutto per gli investimenti fino a 300mila euro – ancora il presidente Fiaip –. Poi c’è la riscoperta della città d’arte toscane da parte dell’acquirente italiano. La campagna degli stranieri invece, al di là delle eccezioni come Chianti e Valdorcia, si è un po’ fermata».
Nella panoramica generale ecco anche uno spaccato delle cifre, quello dell’Ufficio studi Gabetti: per quanto riguarda le compravendite (secondo i dati dell’agenzia del territorio) nel 2015 si è avuto un +12,7% di transazioni residenziali rispetto al 2014. Nel primo semestre 2016 la crescita è più significativa, del +33%. «La richiesta maggiore – conferma Enrico Rinaldi dell’agenzia Gabetti di Siena – è per la zona limitrofa alle mura, tipo viale Mameli e via Mentana, oltre alle zone del Palasport, Acquacalda e Petriccio. Qui le tipologie maggiormente richieste sono state i trilocali e quadrilocali in buono stato per un budget di spesa rispettivamente di 220-250mila euro e 280-320mila euro, parlando di immobili in condizioni abitabili. L’appetibilità cresce con la presenza di terrazzi e giardini».
Le quotazioni nella zona limitrofa alle mura (S. Prospero, Ravacciano, fuori Camollia, Scacciapensieri) sono intorno ai 2.500-2.900 euro al mq per l’usato di tipologia media e signorile, in buone condizioni, mentre le soluzioni economiche in buono stato hanno quotazioni intorno ai 2.000 euro al mq. Il centro storico si conferma apprezzato per soluzioni in palazzi d’epoca ristrutturati, soprattutto in zona Duomo e vicino piazza Gramsci. Le quotazioni medie in centro sono di 2.500-3.300 euro al mq per le soluzioni in buono stato e intorno ai 4.800 euro al mq per il signorile ristrutturato di pregio. I top prices raggiungono punte di 5-6.000 euro al mq, qualora siano presenti forti condizioni di unicità storica e particolare pregio di affaccio, in zone silenziose. Le zone periferiche hanno invece quotazioni più contenute, che per l’usato in buono stato sono intorno ai 1.700-2.000 euro al mq per Taverne e Casetta, a 1.650-1.700 per Sovicille e Rosia, 1.500-1.650 per Isola d’Arbia e Tressa e 1.600-2.000 per Quercegrossa e Montarioso.