Mercato della casa, la mappa dei prezzi

Dopo la corsa al mattone iniziata a gennaio-febbraio 2022, il mercato del mattone ha subito una frenata. "La bolla immobiliare è durata poco. Questo quadro di incertezza – spiega Arrigo Brandini, presidente di Fimaa Confcommercio Firenze – ha portato ad una fase di stallo". Il 2021, intanto si è chiuso con 5.433 transazioni residenziali, con un incremento di quasi il 30% rispetto all’anno precedente. I prezzi, secondo le elaborazioni dell’ufficio studi Gabetti, non hanno registrato invece grandi variazioni, solo un +0,4% nel secondo semestre 2021 rispetto al primo. Per vendere una casa ci vogliono mediamente dai 4 ai 5 mesi e, al termine della trattativa, è possibile strappare ancora un buon margine di sconto, mediamente dell’11%. Novoli, Coverciano e Campo di Marte restano le zone più apprezzate da chi cerca un immobile a uso abitativo, con un budget di spesa intorno ai 150-160 mila euro per i bilocali, che sale a 250-300 mila euro per i tre-quattro vani.

Molto apprezzati soprattutto gli immobili dotati di spazio esterno e box o posto auto. Per il mercato di pregio, nel secondo semestre 2021 la domanda si è orientata su abitazioni situate all’interno di palazzi d’epoca o contesti prestigiosi, con una superficie di circa 160-180 mq e dotate di tre o quattro camere da letto. Le quotazioni per immobili di pregio ristrutturati si attestano tra i 4.700 e i 7.200 euro al mq nel centro storico e tra i 4.950 e i 7.200 euro sui Lungarni. Nelle zone piazzale Michelangelo, Bellosguardo, Fiesole si oscilla tra tra i 4.700 e i 6.500 euro al metro quadrato. In caso di immobili non di pregio, ma comunque nel centro storico, si va da 4.240 a 5.300 al mq, per esempio in zona Duomo-Santa Croce. In Sant’Ambrogio si va da 3.990 a, per le abitazioni più signorili, 4.670 euro al metro quadrato, in zona piazza San Marco e via San Gallo da 3.010 a 4.620 euro e, infine, in Santo Spirito e San Niccolò si oscilla tra 4.220 a 4.520 euro.

"Nel secondo semestre del 2021 il mercato delle compravendite nelle zone a ridosso del centro – commenta Paolo di Martino, titolare dell’agenzia Gabetti Centro di Firenze - ha mostrato segnali positivi, con una buona domanda di immobili ristrutturati o in buono stato di tre-quattro vani, ricercati soprattutto da famiglie, ma anche di bilocali per l’acquisto prima casa da parte di giovani coppie. Con la pandemia, il centro ha risentito della minore richiesta da parte di investitori interessati ad acquisto a fini turistici".

Nelle zone semicentrali gli immobili civili in buono stato si pagano, per esempio nella cintura dei viali, attorno ai 3.560 euro al metro quadrato. Siamo a 2.810 – 2.760 euro al metro quadrato per la tipologia media in zona Statuto e Campo di Marte, e sui 3.160 – 3.760 euro per le soluzioni signorili in buono stato.

Vicini ai 3mila euro al metro quadrato le quotazioni a Coverciano e Firenze sud, le quotazioni sono intorno ai 2.960 euro al mq per l’usato medio in buone condizioni, mentre si scende a 2.560 euro in zona Varlungo – Aretina e a 2.610 euro a Gavinana. In zona Isolotto – Argingrosso, San Quirico – Ponte a Greve e Legnaia i prezzi per il civile in buone condizioni intorno ai 2.210 e 2.660 euro al mq, mentre per immobili signorili (esclusa la zona Isolotto) la quotazione media al metro quadro è tra 2.760 e 2.860 euro. In zona San Jacopino – Puccini si sono registrate quotazioni intorno ai 2.610 euro per le soluzioni medie in buono stato, intorno ai 2.260 euro Firenze Nova, Castello – Le Panche e Firenze Nord, a 2.200 euro in zona Careggi e a 2.060 euro in zona Guidoni – Novoli – Baracca.

Monica Pieraccini