Prima di acquistare una casa è bene informarsi sui controlli da fare (foto Getty Images)
Firenze, 22 gennaio 2024 - Quando si acquista un immobile, che sia destinato a civile abitazione o che sia commerciale, occorre avere mille attenzioni. E talvolta non bastano. Abbiamo provato a farci guidare dall’avvocato Luca Santarelli, esperto in tematiche condominiali.
Avvocato, quali sono i primi passi da compiere?
"Occorre, in estrema sintesi, seguire un protocollo di indagine e raccolta informazioni per cercare di evitare di comprare, insieme all’immobile anche dei problemi che potrebbero comportare perdita di serenità e denari. La prima categoria di informazioni attiene ad aspetti squisitamente tecnici e legali. Per esempio i debiti legati al bene oggetto di compravendita, se il condomino proprietario che vende sia moroso e di quanto. Poi è necessario sapere se vi sono delibere approvate aventi a oggetto interventi di lavori di manutenzione oppure se siano imminenti tali decisioni. Infine è opportuno chiarire se vi siano cause pendenti".
Perché è necessario?
"La ragione è semplice: dei debiti pregressi limitatamente a quelli maturati nei due anni contabili precedenti la compravendita, risponde solidalmente anche il nuovo condomino. Al pari, i lavori deliberati, se non pagati dal vecchio condomino, li deve pagare il nuovo. A maggior ragione se devono essere ancora deliberati".
Ci sono altre valutazioni?
"Molte. Per esempio, sapere se nello stabile vivono famiglie o persone che rendono difficoltosa la quotidianità. Per fare alcuni esempi molto banali, capita spesso che ci siano persone che accendono sistematicamente sigari e sigarette nel vano scale o ascensore, o coloro che creano colonie di piccioni o ancora residenti che urlano tutta la notte. Problemi spesso legati a disagi che devono incontrare la massima comprensione e azione volta a fornire un aiuto, ma che per chi compra costituiscono caratteristiche intrinseche allo stabile. Infine, chi compra deve ben conoscere l’eventuale regolamento, se esistente, soprattutto se l’uso che desidera fare dell’immobile richiede licenze o permessi così da sapere se è compatibile nello stabile prescelto".
Dopo la vendita come chiudere coi vecchi oneri condominiali?
"Dopo aver perfezionato l’acquisto, il vecchio condomino deve inoltrare copia autentica del rogito notarile all’amministratore, così da liberarsi definitivamente degli oneri condominiali. Infatti, fintanto che non si perfeziona questo passaggio, il vecchio condomino, in caso di morosità
del nuovo, potrebbe essere chiamato a pagare le spese condominiali successive all’acquisto in virtù di una chiara norma posta tra le disposizioni attuative del Codice civile. Al pari il neo condomino, deve trasmettere tutti i dati allo stesso amministratore, così che possa aggiornare il registro dell’anagrafica condominiale".
Le ristrutturazioni
Per ristrutturare casa in un condominio ci sono regole precise: "Va sempre avvisato l’amministratore e non è detto che si possa fare tutto quello che si vuole. Gli interventi non possono mai portare a un pregiudizio a decoro, stabilità e sicurezza del condominio (art 1122 del Codice civile)".
I rumori "intollerabili"
Se il vicino è rumoroso (ad es. sposta sedie e mobili dalle 6 alle 23) come intervenire? "I “rumori”, quando fastidiosi e irritanti non sono contemplati dalla legge che penalizza quelli “intollerabili”. Occorre quindi che un tecnico misuri il rumore e dica se è intollerabile o solo molto fastidioso".
La compravendita
"Chi vende deve pagare gli oneri condominiali ordinari sino al giorno del trasferi- mento del diritto e quelli delle opere straordinarie deliberate prima della vendita. Ma è bene chiarire tutto nelle clausole dei contratti: ad es. chi paga le opere straordinarie deliberate ma non ancora appaltate".