Lavori nel condominio, per approvarli basterà un terzo del valore dell’edificio

Tra i destinatari del Superbonus 110% stanziato dal Governo ci sono anche i condomìni. Come avviene per le altre categorie di beneficiari, affinché ci sia l’accesso alle detrazioni, i condomìni devono attuare lavori di efficientamento energetico dell’immobile con un miglioramento di almeno due classi o lavori di riduzione del rischio sismico. Il Governo, inoltre, nell’ultima Legge di Bilancio, non solo ha esteso al 30 giugno 2022 il termine per richiedere le detrazioni fiscali del bonus, ma ha chiarito un punto importante: per l’approvazione dei lavori di ristrutturazione che danno diritto all'incentivo, le deliberazioni dell'assemblea del condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Sarà tuttavia necessario il parere favorevole di tutti i condomini che devono sostenere le spese. Una vera rivoluzione, poiché in passato ci voleva il via libera dei due terzi. L’abbassamento della soglia era già fissato nell’articolo 61 del dl di agosto, che sancisce: «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio». Condomìni misti Diversi i "casi limite": l’Agenzia delle Entrate chiarisce i dubbi L’accesso al Superbonus 110% ha creato numerosi casi limite per i quali sono stati necessari chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Uno dei più spinosi è senza ombra di dubbio quello dei condomìni misti in cui, tra i proprietari, figura anche la pubblica amministrazione. A rivolgersi all’Agenzia delle Entrate per avere un chiarimento è stata una Pubblica Amministrazione. In particolare l’istante ha affermato che, a seguito dell'alienazione del patrimonio immobiliare, si sono venute a verificare situazioni di proprietà condominiale (cd. Condomìni misti) con i privati acquirenti di unità abitative, insieme agli alloggi di proprietà dell'amministrazione istante non ancora venduti. Alcuni di questi condomìni intenderebbero usufruire dell'agevolazione Superbonus 110% per interventi sulle parti comuni. Considerato che l'amministrazione non può usufruire del Superbonus e non dispone dei fondi necessari per la copertura delle relative spese di competenza, non darà il proprio assenso in assemblea ai lavori prospettati. Tuttavia, l'Istante non si opporrà, in caso di valida deliberazione dell'assemblea all'esecuzione degli interventi e, in particolare, all'accollo di tutte le spese ad uno o ad alcuni condomini, purché questi ultimi esprimano parere favorevole al riguardo. L’Agenzia ha ricordato che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi agevolati con il Superbonus 110% sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Detrazioni Anche l'unico proprietario può usufruirne Tra le novità introdotte dall’articolo 66 della Legge di Bilancio 2021 si chiarisce anche l’accesso al Superbonus 110% di una persona fisica che risulti come unico proprietario di un condominio. Si tratta di una modifica importante alla precedente regolamentazione, che specifica che il bonus può essere richiesto anche dai condomini e "dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche", si legge nell’articolo. Questa modifica implica che accedono al Superbonus 110% sia i condomìni, che sono definiti così giuridicamente, che le persone fisiche che siano uniche proprietarie, o comproprietarie, da due a massimo quattro unità immobiliari che si trovino nello stesso edificio, ad esempio come l’unico proprietario di una villetta quadrifamiliare.